Rettigheter i forbindelse eierskifte, og mangler i boligen.

Hei

Slik jeg forstår henvendelsen din lurer du først og fremst på om du har rett til å avslutte leieforholdet med umiddelbar virkning.

Det korte svaret er at du nok må si opp på vanlig vis, og forholde deg til den avtalte oppsigelsestiden. Vedrørende muggen kan du ha krav på retting eller prisavslag, men neppe rett til å heve avtalen. En nærmere forklaring følger under.

Du oppstiller tre problemstillinger i henvendelsen din:

1: Om utleier kan ha visninger i boligen din i forbindelse med salg.

2: Om du har rett til å avslutte leieforholdet ved eierskifte

3: Hvilke rettigheter du har når det er mugg i boligen, herunder om det kan gi deg rett til å avslutte leieforholdet med umiddelbar virkning.

1: Husleielovens utgangspunkt er at du kun plikter å tilrettelegge for visninger i forbindelse med ny utleie, og altså ikke i forbindelse med salg. Dette kan man dog avtale seg bort fra, så du må se i leiekontrakten om du har en slik plikt også i forbindelse med salg. Du har allikevel plikt til å la utleier, og en kjøper - altså etter salget er gjennomført - besiktige boligen.

2: At boligen selges til en ny eier gir deg ikke rett til å heve leieavtalen (avslutte den med umiddelbar virkning). Utgangspunktet ved eierskifte er at du som leietaker må akseptere at boligen får en ny eier, og at den nye eieren tar over rollen som utleier, med de plikter og rettigheter som følger av leieavtalen. 

Dersom forhold ved den nye eieren gjør at du kan anta at han ikke vil være i stand til å oppfylle sine plikter etter avtalen, kan du kreve at din nåværende utleier, sammen med den nye eieren, holdes ansvarlig for oppfyllelsen av leieavtalen. Om ditt krav må etterkommes må baseres på en konkret vurdering.

3: Mugg i boligen vil ofte utgjøre en mangel i husleielovens forstand. Hvorvidt det er en mangel må baseres på en konkret vurdering. Dersom muggen utgjør en mangel kan du som leietaker kreve at utleier retter mangelen. Det vil ved mugg si å fjerne muggen, og innføre tiltak for å forhindre at den kommer tilbake. Du kan også ha krav på et prisavslag tilsvarende den verdireduksjon muggen utgjør, fra det tidspunktet du først sa fra om muggen til utleier. 

For å kunne heve leieavtalen på grunn av mugg, må muggens art og omfang være så ødeleggende for leieobjektet at det er nærmest ubeboelig.

Hilsen Leieboerforeningen i samarbeid med ung.no