Kan utleier holde oss til avtalen om at visninger kan avholdes "hver dag"?
Jente, 19 år
SPØRSMÅL
Hei, Jeg og min samboer leier en leilighet. Vi ser nå at boligen, som ifølge annonsen er nyrenovert og nyoppusset, har store feil og mangler. I tillegg er huseier en person vi rett og slett ikke orker forholde oss til mer, og har brutt loven flere ganger på kort tid, så vi valgte å si opp leieforholdet i dag, med oppsigelsestid 3 mnd, altså januar, februar, mars. Jeg er høygravid, vi er fullvaksinert med tanke på covid, men jeg har veldig svekket immunforsvar. Til vår forskrekkelse står det i kontrakten: "I de siste 3 måneder av leieforholdet plikter leier å gi såvel leiesøkende som eiendomsmegler og mulige kjøpere av eiendommen adgang til å besiktige boligen hver dag fra kl 12-19." Vi er selvfølgelig innstilt på visninger mot slutten av leieforholdet, men hun kan vel umulig kreve at vi skal tillate dette i 3 måneder? Det er jo helt vanvittig....
SVAR
Besvart: 09.12.2021, 15.55
Spørsmålet og svaret er mer enn ett år gammelt. Endringer i lovverk og regelverk kan ha skjedd etter den tid. Se spørsmål og svar som ligner for nyere spørsmål.
Hei.
Det følger av husleieloven § 10-1 at leietaker plikter å gi leiesøkende adgang til boligen i "rimelig utstrekning". Vi har også rettspraksis som klart etablerer at man kan avtale at andre enn "leiesøkende", for eksempel megler og potensielle kjøpere, skal få komme på visning.
Hva som er rimelig utstrekning vil i utgangspunktet måtte bero på en konkret vurdering, der blant annet hvor lenge som er igjen av leieforholdet er svært relevant. Er det kort tid igjen av leieforholdet, vil leietaker måtte akseptere hyppigere visninger. En vanlig måte å presisere hva partene anser som rimelig i denne sammenheng, er å ta inn en klausul i kontrakten om dette.
I ditt tilfelle har dere undertegnet en kontrakt hvor dere har akseptert at utleier skal kunne holde visninger hver dag gjennom hele oppsigelsestiden, og det kan nok relativt enkelt argumenteres for at dere på den måten har gitt uttrykk for at dere anser "hver dag mellom 12 og 19" som rimelig utstrekning. Jeg vil presisere at dersom dere ikke har lest eller forstått innholdet i kontrakten før dere undertegnet, er det dere som må ta følgene av det.
Spørsmålet her er hvorvidt dere kan holdes til avtalen om at visninger skal kunne holdes "hver dag", eller om avtaleklausulen vil være så urimelig at en annen tolkning må legges til grunn. Det spørsmålet er det vanskelig å gi et klart svar til. Min oppfatning er at klausulen nok er mer inngripende enn en naturlig forståelse av lovens ordlyd, og derfor kanskje kan anses å være noe urimelig av den grunn - samtidig har dere valgt å undertegne en kontrakt hvor visningstidspunktene er klart angitt, uten å forsøke å reforhandle dette.
Uansett er det slik at utleier ikke selv kan tvinge seg inn i boligen uten deres samtykke. Skal hun det, må hun først begjære midlertidig forføyning for å skaffe seg slik tilgang. Dette gir dere et visst forhandlingsrom, men vær klar over at hvis dere er for restriktive, kan det få økonomiske konsekvenser dersom utleier ser seg nødt til å begjære midlertidig forføyning, og får medhold i retten for å tvinge seg inn for å avholde visninger. Utleier har krav på erstatning som følge av de nødvendige tap deres eventuelle urettmessige nektelser har påført henne.
Mitt råd er derfor at dere heller er litt i forkant her, og allerede nå tar kontakt med utleier for å informere om når det passer best for dere å holde visninger, herunder hvilke tidspunkter det er enkelt for dere å både klargjøre for, og gjennomføre visninger. Det er i utleiers interesse at visningene gjennomføres når boligen ser så fin og ren ut som mulig, og mange utleiere foretrekker at leietaker ikke er til stede når visningen gjennomføres. Siden utleier verken kan kreve at dere har rundvasket boligen, eller at dere er borte når visningen gjennomføres, er det noe dere kan tilby utleier for å få i stand en avtale om at visningene gjennomføres på tidspunkter som passer for dere.
Det er også en gylden mulighet til å bli enige om at visninger kan holdes noe sjeldnere i starten av oppsigelsestiden, men hyppigere mot slutten, hvilket er i tråd med det dere hadde vært nødt til å akseptere dersom kontrakten ikke hadde noen klausul om visning i det hele tatt.
Dine bekymringer vedrørende covid-smitte er helt legitime, og er noe utleier burde ta hensyn til. Dere burde derfor også diskutere med utleier hvilke rimelige smitteverntiltak som bør ramme de som er på visning, herunder munnbindbruk, og ventilasjon under og etter visningen.
Så er det også viktig å huske på at utleiers interesse av å holde visninger er å fremskaffe en ny leietaker (eller eier, jf. kontrakten). Det betyr også at i det utleier inngår avtale med en ny leietaker, vil behovet for å holde visninger opphøre.
Du skriver ikke noe om hvilke feil og mangler boligen er rammet av, eller på hvilke måter utleier har brutt noen lover. Dersom boligen er befengt med mangler, kan dere ha krav på blant annet prisavslag, så lenge dere har sagt fra til utleier om disse manglene innen rimelig tid etter dere oppdaget dem. Dersom dere har rettmessige krav mot utleier, kan disse kravene også brukes som forhandlingskort overfor utleier, for å få til en ny avtale om visningstidspunkter som passer for dere.
Med vennlig hilsen Leieboerforeningen i samarbeid med ung.no