Du må være myndig (over 18 år) for å kunne signere under på en leiekontrakt. Så lenge du er mindreårig er det foreldrene dine som har ansvaret for deg, både økonomisk og juridisk.

Det betyr at du som er under 18 år ikke kan inngå bindende avtaler, slik som husleieavtaler. Da er det foreldrene dine som må skrive under eventuelt.

Hva må husleiekontrakten inneholde?

Det er veldig lurt å bruke en standard husleiekontrakt fra for eksempel Forbrukerrådet eller Leieboerforeningen når du skal skrive en husleiekontrakt. Hvis utleier vil bruke en annen type kontrakt er det veldig viktig at du leser alt som står veldig nøye. Kontrakten til Forbrukerrådet finner du her, og kontrakten til Leieboerforeningen finner du her. Forbrukerrådet har også en side med informasjon om dine rettigheter som leietaker.

Over hvor lang tid må en leiekontrakt gå?

1. Tidsbestemt kontrakt: I en tidsbestemt husleiekontrakt går det klart frem av kontrakten hvilken dato leieforholdet skal opphøre. Leieforholdet opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leieperioden.

Utleieren trenger dermed ikke sende en oppsigelse. Når leieavtalen utløper, har du som leietaker plikt til å flytte ut. Gjør du ikke det, må utleieren sende en skriftlig flytteoppfordring før det har gått tre måneder.

Hvis utleier ikke gir slik flytteoppfordring, går leieforholdet over til å bli tidsubestemt. Da har du som leietaker rett til å bli boende til leieforholdet blir sagt opp etter lovens regler for tidsubestemte leieavtaler.

2. Tidsubestemt kontrakt: I slike kontrakter er det ikke avtalt noen tidsbegrensning for når leietiden utløper. Dere kan fritt avtale hvor lang oppsigelsesfristen skal være og hvordan den skal beregnes. Er det ikke avtalt noe, er oppsigelsesfristen tre måneder.

Oppsigelsesfristen begynner å løpe fra den 1. i måneden etter at oppsigelsen er foretatt. Hvis du har en tidsubestemt leiekontrakt, kan utleieren bare si opp i disse tilfellene:

  • husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som tilhører husstanden
  • eiendommen skal rives eller bygges om, slik at husrommet må tømmes
  • du har misligholdt leieavtalen
  • det foreligger annen saklig grunn

Hva som kan være saklig grunn må avgjøres konkret, men et eksempel kan være at utleier skal selge boligen og ikke ønsker at denne selges med leietaker.

Dersom utleier begrunner oppsigelsen i noe annet enn de fire punktene loven nevner, vil oppsigelsen være ugyldig, og den kan ikke gjøres gjeldende mot leietaker.

Husleieloven stiller krav til utleierens oppsigelse. Oppsigelsen skal være skriftlig og begrunnet, og selvfølgelig saklig.

Den skal også opplyse om at man kan protestere skriftlig til utleieren innen en måned etter at oppsigelsen er mottatt.

Kan utleier øke husleien når som helst?

Når husleien er satt og avtalen inngått, kan ikke utleier øke husleien som han ønsker.

I et løpende leieforhold er det kun to lovlige måter å øke husleien på:

  1. Utleier kan kun kreve husleieøkning i samsvar med konsumprisindeksen en gang i året. Dette kan kun skje dersom utleier har gitt minst én måneds skriftlig varsel til deg. Husleieøkning kan først kreves ett år etter at avtalen er inngått, og tilsvarende kan du som leietaker kreve at husleien settes ned tilsvarende ved nedgang i konsumprisindeksen. Les mer om konsumprisindeksen her.
  2. Har leieforholdet vart i minst 2 1/2 år, kan utleier kreve at leien blir tilpasset gjengs leie. Endringen kan imidlertid komme tidligst seks måneder etter at utleier har sendt skriftlig krav. Leieren må altså ha bodd i boligen i minst tre år før husleien tilpasses gjengs leie. Skulle gjengs leie være lavere enn husleien du betaler, kan du på samme vilkår kreve husleien satt ned til gjengs leie.

    Gjengs leie regnes ut ved å sammenlikne liknende husrom og avtalevilkår. Du skal altså sammenlikne både med boliger av lik størrelse, beliggenhet og standard, i tillegg til avtalevilkår, slik som oppsigelsestid.

Kan utleier kaste meg ut?

Utleieren kan aldri på egen hånd kaste deg ut, for eksempel ved fysisk å fjerne møblene dine, bytte ut låser eller på andre måter fysisk hindre din adgang til boligen.

Det er bare namsmyndighetene/politiet som kan kaste ut leietakere etter at saken har vært avgjort i domstolene.

Det finnes likevel noen unntak fra regelen:

  • arrow_drop_down_circle  Det finnes likevel noen unntak fra regelen
    For eksempel kan utleier gå direkte til namsmyndighetene for å få deg kastet ut hvis det står i kontrakten at tvangsfravikelse kan kreves hvis leien ikke blir betalt.

    Hvis leieavtalen opphører etter for eksempel 3 år, og du ikke flytter som avtalt.

    Hvis utleier sier opp et leieforhold etter husleieloven og du ikke protesterer skriftlig til utleieren innen fristen på én måned.

    Hvis foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leieavtalen, for eksempel hvis du har ramponert boligen og påført utleieren et stort økonomisk tap.

Kan kjæresten din flytte inn?

I henhold til husleieloven har du rett til å ta opp samboeren din i husstanden. Om du har tenkt til å flytte inn sammen med kjæresten din blir vedkommende din samboer, og utleier kan da ikke nekte at samboeren flytter inn.

Utleier kan ikke kreve høyere leie, eller andre endringer i kontrakten.

Kan utleier låse seg inn i leiligheten din?

Mange huseiere tror at de i kraft av eiendomsretten til bygningen har rett til å komme inn i den utleide leiligheten når de vil. Men slik er det ikke absolutt ikke.

Inne i leiligheten er det du som er sjefen. Du kan selv bestemme hvem som skal få komme inn, og hvem som ikke får det. Utleieren har i utgangspunktet ingen større rett til å få komme inn i leiligheten enn en hvilken som helst dørselger. At det er utleieren som eier leiligheten, har ingen ting med saken å gjøre.

En del utleiere har ofte nøkkel til boligen. Dette har han i utgangspunktet ingen rett til. Skal utleier ha en slik rett skal det i så fall være uttrykkelig avtalt mellom partene, f.eks. ved at det står i leiekontrakten.

Men selv om det skulle være avtalt at utleier har rett til nøkkel, er det ikke dermed sagt at han har rett til å bruke nøkkelen. Vil utleier inn i leiligheten, må han avtale dette med leieboeren med mindre det er for å avverge skade.

Hva gjør du hvis boligen har feil eller mangler?

Det kan være en feil eller en mangel ved leiligheten dersom:

  • boligen ikke er i den standen dere avtalte
  • hvis utleieren har gitt feil opplysninger eller holdt tilbake viktige opplysninger om boligen i forbindelse med avtaleinngåelsen
  • hvis utleieren ikke oppfyller de pliktene han har med hensyn til ro og orden, vedlikehold med mer

Vær imidlertid oppmerksom på at man fritt kan avtale hvilken stand boligen skal være i ved overtakelsen. Det betyr at forhold du kjente til da du inngikk avtalen, vanskelig kan gjøres gjeldende som feil eller mangel.

Dersom du likevel mener at boligen har en mangel, må du klage (reklamere) til utleieren så raskt som mulig. Utleieren har plikt til å utbedre mangler. Dersom utleieren ikke gjør dette, kan du kreve avslag i leien, holde tilbake husleie, heve avtalen dersom mangelen er vesentlig, og i visse tilfeller kreve erstatning.

Forbrukerrådet har mer om hvordan du går fram.

Krev depositumkonto

Depositum er for å sikre at utleier får husleie eller erstattet ting som du ødelegger og ikke har penger til å erstatte. Den skal settes på egen depositumskonto av utleier og den skal stå i ditt navn. Studentsamskipnadene er unntatt. De kan sette pengene inn på en felles konto. Utleier skal betale kostnaden for kontoen.

Sett aldri depositum inn på utleiers personlige konto. Da har du har ingen kontroll, og det kan bli vanskelig å få igjen pengene.

Ikke sjelden blir det uenighet om skader på boligen i etterkant, eller utleier kan hevde at noe er blitt borte. Du kan sikre deg mot erstatningskrav ved å bruke vårt overtakelses- og tilbakeleveringsskjema. Ta bilder og skriv ned hvilke skader som allerede finnes i leiligheten når du overtar den, så du ikke får skylden for herjingene til tidligere leietagere.

Her finner du Forbrukerrådets overtakelses- og tilbakeleveringsskjema.