Utleier har ikke overholdt avtalen om oppussing før overtakelse.

Hei

Du tar opp to ting her:

1: Utleier har ikke utført arbeidene han lovet før overtakelse, og det er fyringsforbud.

2: Du mener rømningsveiene er mangelfulle

Jeg vil først si litt om punkt 1, og deretter om punkt 2.

1:

Du har undertegnet leieavtalen, og da er du bundet av den. Samtidig er utleier bundet av den samme avtalen, og de tilhørende avtaler som er gjort, herunder at boligen skulle utstyres med nye gulv, ny maling, og peis. All den tid utleier ikke har gjort det han skulle i forkant av overtakelsen, vil boligen lide av en mangel.

Når boligen lider av en mangel, kan du som leietaker gjøre gjeldende mangelsbeføyelser.

De vanligste mangelsbeføyelsene er retting og prisavslag. Retting vil her innebære at utleier utfører de arbeidene han har lovet. Dersom arbeidet medfører at du ikke kan flytte inn til avtalt tid, vil det også være snakk om en forsinket overlevering.

Så lenge du ikke kan bruke boligen som avtalt, har du også krav på et prisavslag. Prisavslaget skal svare til verdireduksjonen mangelen utgjør. Når boligen ikke kan brukes i det hele tatt (f.eks. mens arbeidet pågår, om det tar noe tid, og medfører at boligen er ubeboelig i perioden) kan du kreve fullt prisavslag.

Fordi det er fyringsforbud, vil det være en mangel ved leieobjektet som det ikke går an å rette. Du kan kreve prisavslag på grunn av denne mangelen gjennom hele leieforholdet, men så lenge det går an å varme opp boligen tilstrekkelig uten å fyre, vil prisavslaget være nokså beskjedent.

En tredje mangelsbeføyelse er heving. Det vil si at du avslutter leieavtalen med umiddelbar virkning. For at du skal kunne ha rett til å heve må mangelen være vesentlig. Terskelen er veldig høy, og det er langt ifra sikkert at du har tilstrekkelig grunnlag til å heve denne leieavtalen.

Dersom du velger å heve, kan utleier klage saken inn for Husleietvistutvalget eller forliksrådet, for å få avgjort om du hadde godt nok grunnlag for å heve. Dersom du har det, vil saken være over, og du kan gå videre. Har du derimot ikke godt nok grunnlag, kan utleier kreve at du erstatter det leietapet han lider som følge av at du ikke flyttet inn. Utleier har samtidig plikt til å begrense sitt eget tap, gjennom å finne en ny leietaker. Husleietvistutvalget eller forliksrådet kan derfor begrense erstatningsbeløpet til det tidsrommet det er rimelig at utleier bruker på å finne ny leietaker.

2:

For å finne ut om boligen har godkjente rømningsveier bør du høre med brann- og redningsetaten i kommunen din. Dersom rømningsveiene ikke oppfyller kravene, og boligen derfor ikke vil være godkjent som leieobjekt, kan du heve leieavtalen på det grunnlaget alene.

Dersom du trenger mer konkret veiledning, vil jeg anbefale deg å melde deg inn i Leieboerforeningen.

Hilsen Leieboerforeningen i samarbeid med ung.no