Hvordan kommer jeg meg ut av et leieforhold med bindingstid?

Hei

Jeg forstår det slik at det er avtalt at leieavtalen ikke kan sies opp før det har gått 9 måneder, og at det er avtalt en oppsigelsestid på tre måneder. Da vil du i utgangspunktet være bundet i ett år.

1.

Den løsningen som innebærer minst risiko for et økonomisk tap for deg, er å bli boende, og forsøke å få løst konflikten med din tidligere medleietaker. Utleier har en plikt til å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen, hvilket pålegger utleier en plikt til å involvere seg dersom det er konflikt i et bofellesskap. Utleier har dog ingen plikt til å løse konflikten - utleier må bare forsøke å få den løst.

Dersom konflikten er svært alvorlig, for eksempel dersom din medleietaker er voldelig, og utleier ikke gjør noen ting for å bedre forholdene, kan du heve leieavtalen. Du vil da ha bevisbyrden både for at forholdene i boligen utgjør en fare for liv og helse, og at utleier ikke har forsøkt å opprettholde ro og orden, men det er utleier som har prosessinitiativet, og må ta saken videre til forliksrådet eller Husleietvistutvalget dersom han eller hun mener du ikke har hevingsgrunnlag. Dersom du ikke har hevingsgrunnlag, vil du bli erstatningspliktig for utleiers tapte leieinntekt. Mer om dette under punkt 4.

2.

En god løsning dersom du absolutt ikke vil bli boende, er å snakke med utleier, med den hensikt å få i stand en avtale om opphør av leieavtalen. Denne avtalen må inneholde en dato for opphør, eller at opphør skjer i det en ny leietaker flytter inn. Mange utleiere er villige til å inngå slike avtaler, dersom leietaker tilbyr seg å betale for annonsering, og å holde visning etc.

3.

Dersom det ikke lar seg gjøre å få til en avtale med utleier kan du påberope deg retten til å framleie. Det følger av husleieloven § 7-5 at leietaker kan framleie leieobjektet, når det ikke er adgang til å si opp en tidsbestemt kontrakt. Bestemmelsen må også kunne anvendes i tilfeller hvor det er bindingstid i en tidsubestemt kontrakt, da situasjonen i praksis er den samme. Ulempen med å framleie er at du ikke blir løst fra leieavtalen. Det vil derfor være du som bærer ansvaret for oppfyllelsen av leieavtalen overfor utleier, for eksempel dersom framleietakeren ikke betaler husleien sin.

Utleier kan kun nekte framleie dersom det er "saklig grunn" til å nekte. Den saklige grunnen må være knyttet til forhold ved den konkrete framleietakeren, og det skal mye til før det er saklig grunn. En saklig grunn kan være at framleietakeren klart ikke vil være i stand til å betale den avtalte leiesummen. Dersom utleier nekter framleie uten å ha saklig grunn, vil du få adgang til å si opp leieavtalen med tre måneders frist.

4.

Dersom ingen av disse løsningene er mulig, må du rett og slett si til utleier at du har flyttet ut, og at du ikke kommer til å betale mer leie. Da vil du bli erstatningsansvarlig for utleiers tapte leieinntekt, men utleier plikter å begrense sitt tap ved å finne en ny leietaker. For hvor lang tid du blir erstatningsansvarlig vil avhenge av hvordan leiemarkedet er, og i hvilken grad utleier prøver å finne en ny leietaker.

I rettspraksis har det blitt lagt til grunn at 30-45 dager er tilstrekkelig tid i Oslo, i et marked hvor det er lett å finne ny leietaker. I en sak i Trondheim ble leietaker nødt til å erstatte 6 måneder med leietap. Det som er sikkert er at din betalingsplikt opphører i det en ny leietaker flytter inn i leieobjektet.

Hilsen Leieboerforeningen i samarbeid med ung.no