Alvorlige problemer i kollektiv. Kan jeg flytte?

Hei.

Dessverre er svaret på dette nokså langt, med en del forbehold, og med en del dersom/hvis. Basert på det du skriver, mener jeg du kan være tjent med en mer konkret veiledning, og vil anbefale deg å vurdere et medlemskap i Leieboerforeningen, hvor du kan få snakke med en juridisk konsulent direkte.

1. Om utleiers plikt i denne situasjonen

Utleier har en plikt til å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen. Dersom dere ikke klarer å ordne opp i ting som du nevner internt i kollektivet, vil utleier måtte involvere seg etter å ha mottatt varsel. At det er litt rotete eller skittent, er ikke noe utleier egentlig kan gjøre noe med. Men onani i fellesarealene burde utleier enkelt kunne forby, all den tid det er et rimelig påbud av hensyn til de øvrige leietakerne.

2. Om oppsigelse

Selv om avtalen er tidsbestemt til ett år, er den uoppsigelig kun dersom det står i kontrakten at den ikke kan sies opp. Dersom det ikke står noe om at du har ingen eller begrenset adgang til å si opp, kan du gi oppsigelse. Er det ikke avtalt noen oppsigelsestid, er oppsigelsestiden tre måneder. Det første du bør gjøre, er derfor å lese kontrakten nøye, for å finne ut av dette.

Dersom du er bundet ut leieforholdets ettårige varighet, er du avskåret fra å si opp avtalen. Du kan derimot fortsatt heve avtalen ved vesentlig mislighold fra utleier, eller du kan avtale opphør med utleier.

3. Om heving

Terskelen for å kunne heve er svært høy, og vil i ditt tilfelle avhenge av arten og omfanget av onanien du beskriver, hvorvidt utleier er kjent med arten og omfanget, og i hvor liten grad utleier forsøker å gjøre noe med det. Dersom det er snakk om seksuelt krenkende atferd, herunder blotting, eller onani mens du er i samme rom, vil det være mer alvorlig enn dersom det er av mer uskyldig karakter (uten at jeg skal beskrive hva som måtte være å anse som uskyldig her, men det er også den onanerende medleietakerens hjem, hvilket må tillegges noe vekt i en slik vurdering). Om det har skjedd kun en gang, eller om det er noe som foregår regelmessig, vil også ha mye å si.

Uavhengig av arten og omfanget, bør utleier foreta seg noe overfor vedkommende leietaker, så lenge dere ikke klarer å ordne opp i det internt. Men hvorvidt det er hevingsgrunn vil avhenge av alvorligheten både av medleietakerens atferd, og utleiers innsats. Det er også du som har bevisbyrden for at det foreligger hevingsgrunnlag, og du må derfor kunne sannsynliggjøre at din medleietaker har oppført seg på en måte som objektivt sett gjør det umulig for deg å bli boende, òg at utleier ikke har gjort noe for enten å få medleietakeren til å endre atferd, eller å få medleietakeren ut.

Dersom du hever uten tilstrekkelig grunnlag, kan du bli erstatningspliktig for utleiers tapte leieinntekter i resten av leietiden, eller i alle fall for den perioden det er rimelig at utleier bruker på å finne en ny leietaker. Det kan derfor være risikabelt å heve hvis man er usikker på grunnlaget eller dokumentasjonen man har.

4. Om avtale om opphør og om fremleie

En avtale med utleier om opphør, forutsetter at utleier er villig til å inngå en slik avtale. Ofte vil det være hensiktsmessig å tilby utleier noe for å få litt velvilje, for eksempel en pengesum, i det minste dekning av utleiers nødvendige kostnader til reutleie.

Så lenge du er bundet av leiekontrakten, uten oppsigelsesadgang, kan du også fremleie, med hjemmel i husleieloven § 7-5. Fremleie krever godkjenning fra utleiers side, men godkjenning kan kun nektes dersom det er saklig grunn til å nekte. Det er nokså høy terskel for hva som er som saklig grunn å regne.

Dersom framleietakeren du har fremskaffet klart ikke vil være i stand til å betjene leiesummen, eller dersom det er kjent for utleier at framleietakeren har en historie med å utøve seksuelt krenkende atferd overfor sine medleietakere, vil det kunne være saklig grunn.

Aksepterer utleieren at du framleier, må du være klar over at du da vil ha en dobbeltrolle; du er fortsatt utleierens leietaker, og du beholder dine plikter etter leieavtalen. Samtidig er du framleietakerens utleier, og vil ha rettigheter og plikter som utleier overfor vedkommende.

En alternativ løsning er derfor å heller avtale at framleietakeren overtar din leiekontrakt, men dette forutsetter samtykke fra utleier. Samtykke kan utleier gi eller nekte etter eget forgodtbefinnende.

Dersom utleier nekter uten saklig grunn, vil du kunne si opp avtalen, uavhengig av om det i utgangspunktet er avtalt bindingstid eller uoppsigelighet.

Med vennlig hilsen Leieboerforeningen i samarbeid med ung.no