Jeg fant utleiers familie i leieboligen min. Kan jeg heve avtalen?

Hei

Så lenge utleier selv ikke bor i leiligheten, har dere som leier der en eksklusiv bruksrett til fellesarealene, og du har alene eksklusiv bruksrett til ditt rom. Dette betyr at utleier ikke kan la andre være i boligen uten at det er avtalt med dere som bor der (altså ikke bare informert om, men at dere har samtykket til det). Boligen du leier er hjemmet ditt.

Du lurer på om du kan terminere leieavtalen på grunn av dette. Å avslutte en avtale med umiddelbar virkning kalles å heve avtalen. Terskelen for å kunne heve er høy, og forutsetter at utleier har mislighold avtalen vesentlig. 

Det følger av rettspraksis at utleiers inntog i leieboligen, eller bruk av leieboligen, uten leietakers samtykke, kan utgjøre vesentlig mislighold, men det vil alltid bero på en skjønnsmessig vurdering av de konkrete forholdene i akkurat din sak. Det er altså ikke så enkelt å svare på om du kan heve eller ikke på grunn av dette.

Når du hever leieavtalen må du gjøre det skriftlig, begrunne hvorfor du hever, og fra hvilket tidspunkt hevingen har virkning (typisk samme dag). Hevingen er en erklæring om at du anser leieavtalen som opphørt, hvilket betyr at partenes rettigheter og plikter også opphører. Du må derfor være klar til å flytte ut i det du hever, fordi du ikke lenger har rett til å være i boligen. 

Dersom utleier er uenig i at du har grunn til å heve, kan han få hevingen prøvd av forliksrådet/husleietvistutvalget. De vil da ta stilling til om du hadde grunnlag for å heve. Om de finner at du ikke hadde grunnlag til å heve, kan du bli nødt til å betale erstatning for det husleietapet utleier har lidd som følge av hevingen. Det er altså ikke uten risiko å heve. Erstatningen vil måtte begrenses til det tidsrommet det er rimelig at utleier har brukt på å finne ny leietaker, eller til utløpet av oppsigelsestiden om du har oppsigelsesadgang.

Hilsen Leieboerforeningen i samarbeid med ung.no