Kan jeg drive "air bnb arbitrage" i Norge?

Hei.

Det finnes ikke noe generelt lovforbud mot å drive air-bnb-utleie på denne måten, men dersom leieobjektet er en eierseksjon (selveierleilighet), vil begrensningene i adgangen til å drive korttidsutleie i eierseksjonsloven § 24 siste ledd gjøre seg gjeldende. Bestemmelsen begrenser adgangen til å drive korttidsutleie til 90 dager per år, men årsmøtet i sameiet kan avgjøre at grensen skal være alt mellom 60 og 120 dager per år.

Er leieobjektet en andelsleilighet i et borettslag, må utleier ha godkjenning fra styret for å leie ut til deg. Styret kan nekte å gi godkjenning dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Brukeren vil i dette tilfellet være deg. At du har til hensikt å drive kontinuerlig utleie gjennom air bnb vil være saklig grunn til å nekte å gi godkjenning.

Som du skriver, er det en forutsetning at du finner en utleier som er villig til å la deg leie for å drive air-bnb-utleie i boligen. I praksis vil du da leie en bolig for å drive næringsvirksomhet (korttidsutleie med den hensikt å tjene penger på det) i boligen, og ikke til beboelse. Litt avhengig av de konkrete planene du har, kan det medføre at husleielovens regler som er ufravikelige ved boligleie, vil være fravikelige i din avtale med utleier. Dette innebærer at du kan miste mange av de rettighetene man som boligleier drar nytte av etter husleieloven.

Korttidsutleie vil også ofte innebære en høyere slitasjegrad på boligen enn ved alminnelig boligutleie, avhengig av hvilket air-bnb-segment du peiler deg inn på. Ved unormal slitasje på boligen, i tillegg til alle skader, vil utleier kunne kreve erstatning for. I tillegg vil du måtte betale skatt av inntektene dine.

Forretningsmodellen du ser for deg framstår nok som en enkel måte å tjene noe ekstra penger på, men som uttrykket sier (som for så vidt også er vanlig å si i USA og Canada): "there ain't no such thing as a free lunch".

Den mest smertefrie måten å gjøre dette på, vil være å leie et enkeltstående hus (altså ikke andel i borettslag, aksjeleilighet eller eierseksjonsleilighet), men det vil være med en ikke ubetydelig risiko du inngår en slik leieavtale. Før du går videre med planene dine, vil jeg på det sterkeste anmode deg om å sette deg inn relevante regelverk, herunder husleieloven (se særlig §§ 1-1 og 1-2, samt kapittel 9 om utleiers oppsigelsesadgang, hvilket du må ha en formening om i forbindelse med avtaleinngåelsen - en saklig oppsigelse kan velte hele skuta, før du har tjent noen penger) og de relevante skatterettslige regler.

Du må også regne på hvorvidt dette faktisk vil lønne seg, tatt i betraktning investeringen du må gjøre innledningsvis, det kontinuerlige arbeidet du må gjøre i forbindelse med stadige utskiftninger av gjester, samt beskatning, holdt opp imot leiesummen du må betale (som ikke vil avhenge av at du har en inntekt gjennom air bnb, med mindre det er avtalt med utleier), kostnader i forbindelse med skader og slitasje, samt andre avtalte kostnader som for eksempel utvidet vedlikeholds- og/eller utskiftningsansvar, og forbruk av strøm, vann og avløp.

Med vennlig hilsen Leieboerforeningen i samarbeid med ung.no