Kan utleier inspisere fellesarealene i kollektiv uten å varsle?

Hei

Selv om dere leier enkeltrom, forstår jeg det slik at disse rommene, og de tilknyttede fellesarealene, er inne i en leilighet, bak en dør som en svært begrenset krets av mennesker har nøkkel til. Selv om bruksretten til fellesarealene er felles for dere som bor der, er den også begrenset til nettopp dere som bor der, og er sånn sett eksklusiv i den forstand at den er begrenset til det fåtallet individer som har avtale om leie i den aktuelle leiligheten.

Så lenge utleier ikke selv bor i leiligheten, og fellesarealene dermed ikke er en del av utleiers bolig, vil utleiers adgang til å ta seg inn i boligen, også i fellesarealene, være begrenset, slik det følger av husleieloven § 5-6.

Utleier har rett til å foreta tilsyn med boligen, for å påse at boligen brukes i samsvar med avtalen - altså til beboelse, og at bruken er "tilbørlig aktsom". Med mindre utleier har rimelig grunn (objektivt sett) til å tro at bruken ikke er i tråd med avtalen, er det ikke behov for at slike inspeksjoner gjennomføres særlig ofte. En gang i året må man nok akseptere. Kanskje må man også akseptere noe hyppigere tilsyn når det er snakk om et kollektiv, hvor antallet beboere kan medføre økt slitasje på eiendom og inventar, og hvor det kan være nokså hyppig utskiftning av leietakere. 

Uavhengig av hvor ofte utleier ønsker å føre tilsyn, kan tilsyn kun skje etter varsel i rimelig tid, og etter avtale med en av dere som bor der. Utleier har ikke lov til å ta seg inn uten etter avtale, med mindre det er nødvendig for å forhindre skade på den faste eiendommen. Utleiers plikt til å avstå fra å ta seg inn, balanseres mot leietakernes plikt til å tilrettelegge for tilsyn. Dere må altså være villige til å inngå avtale med utleier om tilsyn, men dere kan sette noen begrensninger for hvor ofte det skal skje, fordi loven presiserer at tilsyn kun skal skje "i nødvendig utstrekning". Det er altså en behovsprøving her, som er objektiv. Det enkleste er å avtale intervaller, slik at alle parter vet omtrentlig når utleier skal komme, og tilrettelegger for det. Da er utleiers varslingsplikt oppfylt, og leietakers plikt til å la utleier føre tilsyn er oppfylt.

Jeg vil oppfordre dere til å være noe fleksible, dersom utleier ønsker å komme på besøk med jevne mellomrom - vær heller tydelige på at utleier kun kan komme når det er avtalt med dere.

Jeg vil i utgangspunktet fraråde å bytte lås i en slik sak. Dette burde kunne løses gjennom dialog med utleier. Siden dere leier enkeltrom med bruksrett til fellesarealene kan et låsbytte være på noe vaklende grunn rettslig sett. Det er også slik at den opprinnelige låsen må settes inn igjen ved leieforholdets slutt. Dette kan by på problemer, i og med at dere alle har individuelle leieavtaler, som kan avsluttes for hver enkelt til den tid hver enkelt ønsker (i henhold til avtalt oppsigelsestid). 

Hilsen Leieboerforeningen i samarbeid med ung.no