Det er iskaldt i boligen, og jeg vil flytte.

Hei.

Hvis leieavtalen er uoppsigelig i ett år, er dere avskåret fra å kunne gi oppsigelse. Da er alternativene deres for å kunne flytte ut enten å inngå en avtale med utleier om opphør av leieavtalen, eller å heve leieavtalen.

For å få i stand en avtale, vil dere nok måtte kunne tilby utleier noe. Det er jo ikke i utleiers interesse å inngå en slik avtale, så dere må se om det er mulig å forhandle med utleier om en løsning. For å kunne heve, må forholdene du beskriver være å anse som mangler, og manglene må være av en art og et omfang som gjør at det anses som vesentlig mislighold av leieavtalen fra utleiers side.

Basert på beskrivelsene dine, er det sannsynlig at forholdene er å anse som mangler ved boligen, med mindre dere burde ha forstått at boligen kunne ha disse problemene av å være på visning. Dere må også ha sagt fra til utleier om forholdene innen rimelig tid fra dere burde ha oppdaget dem, for å kunne fremsette noe rettmessig krav overfor utleier. Hvorvidt de er egnet til å utgjøre vesentlig mislighold, vil bero på arten og omfanget av manglene, herunder hvor kaldt det er, og hvor vanskelig det er å avhjelpe kulden ved å bruke ovner. Terskelen for at det skal utgjøre vesentlig mislighold fra utleiers side er høy.

Hvis man hever leieavtalen uten å ha grunnlaget for det, eller uten å kunne sannsynliggjøre at grunnlaget er reelt (gjennom dokumentasjon), står man i fare for å bli erstatningspliktig for utleiers tapte leieinntekt for en periode. Når det er bindingstid i ett år, risikerer man faktisk å bli erstatningspliktig for hele denne perioden. Det er derfor knyttet stor risiko til å heve, og jeg vil anbefale deg å oppsøke mer konkret veiledning om dette før du velger å erklære heving av leieavtalen.

Med det sagt, er dette forhold som i noen grad kan avhjelpes. Krav om retting overfor utleier er derfor trolig mer hensiktsmessig. Så lenge det er en mangel, har utleier både en plikt og en rett til å rette mangelen. Utleier plikter å rette gjennom egnede rettingstiltak. Dårlig isolasjon rundt vinduer kan avhjelpes nokså enkelt og billig. Dere må også regne med å måtte ha på ovner døgnet rundt i vinterhalvåret. Kanskje går det an å avtale at utleier dekker kostnaden med noe av strømforbruket i forbindelse med oppvarming.

Støy er det vanskeligere å gjøre noe med. Når man bor i sentrum, i et bygg fra 1890, må man regne med at man hører både det som skjer inne i bygget, og det som skjer utenfor. Det vil være opp til dere å dokumentere at støyen er av en art og et omfang som er betraktelig mer sjenerende enn dere burde ha regnet med, tatt i betraktning byggets lokasjon og alder. Avhengig av hvilke rettingstiltak som er mulige, kan det hende at et beskjedent prisavslag er en mer egnet løsning på dette problemet.

Med vennlig hilsen Leieboerforeningen i samarbeid med Ung.no.