Spørsmål om mangler i leiebolig.

Hei.

Røykvarslere

Eier av boligen plikter å sørge for at boligen har brannvarslingsanlegg eller et tilstrekkelig antall røykvarslere. Det skal være minst én røykvarsler per etasje, som skal dekke stue, kjøkken, sone utenfor soverom, og sone utenfor teknisk rom. Dette følger av forskrift om brannforebygging § 7. Dersom boligens utforming gjør at dekningen ikke blir tilstrekkelig, må det benyttes flere varslere.

I et kollektiv med åtte beboere, som antakeligvis bruker soverommene til oppholdsrom en stor del av tiden, er det veldig fornuftig med røykvarsler på hvert rom. Det er dog ikke et krav om dette. Det er dog krav om at alarmen skal høres tydelig på oppholdsrom og soverom når dørene mellom rommene er lukket. Høres den ikke godt, må det benyttes flere varslere for å sikre at alle blir varslet om brann. Fortrinnsvis ved å benytte seriekoblede varslere.

Jeg vil anbefale deg å ta opp dette med utleieren din. Dersom boligen ikke er godt nok utstyrt med røykvarslere, vil det, i tillegg til å være i strid med forskrift om brannforebygging, være å anse som en husleierettslig mangel. Hvis utleier nekter å utbedre, kan dere som bor der rette for utleiers regning. Du bør gi utleier en frist til å rette, og samtidig informere om at hvis utleier ikke retter innen fristen, vil du selv besørge retting for utleiers regning. Retting vil her si å utstyre boligen med røykvarslere slik at de vilkår som er nevnt ovenfor er oppfylt.

For å holde konfliktnivået nede, går det an å begynne med å påpeke for utleier at boligen er utstyrt med for få røykvarslere, og tilby utleier at du kjøper noen røykvarslere, og henger dem opp, mot at du kan holde tilbake fra husleia det du må betale for røykvarslerne. Det er i praksis det samme som hvis du uansett vil ende opp med å måtte rette selv. Det er bare mye enklere når utleier er med på det fra starten av.

De øvrige forholdene

Hva gjelder de øvrige forholde du tar opp, må det først avgjøres om forholdene kan regnes som mangler i husleielovens forstand. Utgangspunktet er at boligen skal være i avtalt stand, og hvis ingenting er avtalt om boligens stand, skal den være "i vanlig god stand". Dette må vurderes konkret, og jeg kan ikke gi noen absolutte svar her.

Inngangsdør

Dersom låsemekanismen til inngangsdøren ikke virker, vil dette trolig være en mangel, som du kan kreve rettet. Antakeligvis må låsen, eller kanskje hele døren, byttes ut. Dette må noen med riktig kunnskap om dører og dørlåser vurdere.

Soveromsdører, dusj

Et avgjørende moment i mangelsvurderingene av disse forholdene er at både låsene til romdørene, og at det kun er én dusj, er forhold som er synlige ved en vanlig besiktigelse av boligen. Forhold som du var kjent med før avtaleinngåelsen, eller forhold som du burde ha oppdaget på visning, forutsatt at du var på visning eller takket nei til tilbud om visning, kan ikke påberopes som en mangel. Samtidig har utleier en plikt til å informere om forhold som ikke er umiddelbart synlige, og som kan tenkes å virke inn på din vilje til å inngå avtalen, forutsatt at utleier måtte ha kjent til forholdet, og det er opplysninger som du hadde grunn til å regne med å få. Dersom utleier holder tilbake slik informasjon, eller dersom utleier gir uriktige opplysninger om boligen, er det en mangel.

Dersom du ikke ble tilbudt visning, er særlig det at åtte personer skal dele én dusj, et forhold som utleier burde ha opplyst om. At en bolig som skal huse åtte personer kun har én dusj, er utilfredsstillende i 2025/26.

Hvorvidt det at soveromsdørene ikke har bedre lås er en mangel, må vurderes tilsvarende.

Oppvarming

Leier har ikke i utgangspunktet noe krav på at boligen er utstyrt med andre oppvarmingsmuligheter enn ved bruk av strøm. Leier har heller ingen rett til å få en bolig som allerede er utstyrt med elektriske varmeovner.

Du skriver dog at boligen er utstyrt med en oljefyr som ikke er aktivt. Dersom boligen er utstyrt med radiatorer el.l., og derfor gir dem som er på visning inntrykk av at den er tilkoblet et fjernvarmeanlegg, må utleier opplyse om at anlegget ikke er i bruk før leieavtale blir inngått. Samtidig vil det neppe ha store konsekvenser at utleier ikke har gitt denne informasjonen. Hvorvidt forholdet er en mangel i husleielovens forstand, og hvilke mangelsbeføyelser, om noen, som vil være hensiktsmessige å gjøre gjeldende overfor utleier, vil bero på en konkret vurdering av de faktiske forholdene i saken.

Med vennlig hilsen Leieboerforeningen i samarbeid med Ung.no.