Jeg inngikk en leieavtale, men angrer. Hva kan jeg gjøre?

Hei

I utgangspunktet er du bundet til en leieavtale når du har inngått den. Dette er det avtalerettslige utgangspunktet, og gjelder uavhengig av om kontrakten faktisk sier at du ikke kan ombestemme deg; avtaler skal holdes. Dersom dette er den eneste grunnen til at du allikevel ikke vil flytte inn, må du være klar over at det vil være det samme uansett hvem du inngår leieavtale med i framtiden. (Med unntak av om du inngår leieavtale ved "fjernsalg", og utleier er næringsdrivende, slik at du overfor utleier er forbruker. Da vil du ha angrerett). Det er derfor viktig å lese alle kontrakter nøye før du underskriver, og ikke inngå avtaler du ikke er fornøyd med. Du kan også forhandle om innholdet i avtalen før du velger å skrive under.

Du skriver dog at du ikke vil flytte inn i dette leieobjektet, og jeg legger derfor til grunn at du vil ut av leieavtalen. Avhengig av hva som er avtalt, har du flere alternativer her.

1. Oppsigelse

Dersom det er avtalt at du kan si opp leieavtalen, kan du allerede nå gi din oppsigelse. Det kan også være hensiktsmessig å anmode utleier om å finne en ny leietaker så snart som mulig. Dersom det er avtalt tre måneders oppsigelsestid, vil du måtte betale leie i august, selv om du ikke bor der, med mindre noen andre har flyttet inn i mellomtiden. Utleier har ikke krav på dobbel husleie, og dersom du ikke kan disponere boligen fordi noen andre bruker den (hvem som helst, også utleier), får du ikke den ytelsen husleien svarer til, og du har derfor heller ikke noen betalingsplikt. (Men dersom du velger ikke å bruke boligen, uten at utleier hindrer din bruk, må du betale.)

2. Heving av leieavtalen

Å heve avtalen betyr at du erklærer avtalen for opphørt. For at du skal ha grunnlag til å heve rettmessig, må utleier ha misligholdt leieavtalen vesentlig. Basert på det du skriver, har ikke det skjedd her.

Dersom du hever uten å ha tilstrekkelig grunnlag, kan utleier kreve erstatning for den leieinntekten han taper på grunn av din heving. Det vil i praksis være leieinntekten fra august og fram til du kunne ha avsluttet leieforholdet gjennom en oppsigelse, eller fram til det tidspunktet hvor utleier burde ha klart å finne en ny leietaker.

Den som krever erstatning fra sin avtalemotpart har en plikt til å begrense det tapet som skal kreves erstattet, i den grad det er mulig. Utleier kan i din sak begrense tapet ved å finne en ny leietaker, slik at det ikke oppstår noe tapt leieinntekt. Dersom du hever allerede nå, har utleier nesten tre måneder på seg til å finne ny leietaker - i en tid hvor mange er på leting etter bolig (i forbindelse med studiestart i august). Sannsynligvis vil en dommer (eller annen med kompetanse til å avgjøre saken) i en eventuell prøving av saken lande på at det er mer enn god nok tid til å finne en ny leietaker, og at utleier selv må bære et eventuelt tap han måtte lide når august kommer. Dette avhenger av hvor i landet leieobjektet er, og hvordan leiemarkedet er på det stedet. Husleietvistutvalget har i tidligere avgjørelser lagt til grunn at 30-45 dager er rimelig tid for utleier, når leieobjektet er i Oslo.

En heving må gis gjennom skriftlig erklæring. Det må komme klart fram at du hever leieavtalen, fra hvilket tidspunkt hevingen har virkning, og på hvilket grunnlag du hever leieavtalen. All den tid du neppe har et rettmessig grunnlag for å heve avtalen, er det avgjørende for at utleiers tapsbegrensningsplikt skal inntre, at du gjør det klart at du ikke kommer til å flytte inn 1. august, og at du ikke kommer til å betale den avtalte husleien. 

Merk at du kan heve avtalen også etter at du har sagt den opp, slik at både oppsigelsen og hevingen har virkning. Et eventuelt erstatningskrav fra utleier vil da begrenses til den tiden av oppsigelsestiden hvor du har plikt til å betale husleie. Dette er selvfølgelig under den forutsetning at du har adgang til å si opp leieavtalen.

Hilsen Leieboerforeningen i samarbeid med ung.no