Det er mugg og fukt i leieboligen vår. Kan vi avslutte leieavtalen?

Hei.

Dersom dere har oppsigelsesadgang, trenger dere ikke noen grunn for å si opp leieavtalen, med mindre det helt konkret og krystallklart er skriftlig avtalt at dere kun kan si opp på nærmere angitte grunnlag.

Har dere ikke oppsigelsesadgang, er alternativene å heve leieavtalen, eller å inngå en avtale med utleier om opphør av leieforholdet.

Heving er en erklæring om at avtalen er opphørt, og er den mest inngripende mangelsbeføyelsen leietaker kan gjøre gjeldende. Derfor er også terskelen svært høy for at man kan heve avtalen rettmessig. Når heving skal skje på grunnlag av mangler ved den faste eiendommen, må forholdene være slik at boligen objektivt sett er nærmest ubeboelig, for eksempel ved at manglene utgjør en fare for liv og helse. Manglende eller usann informasjon fra utleier om forholdene kan styrke hevingsgrunnlaget, såfremt utleier må ha kjent til at boligen led av disse manglene. Manglende vilje fra utleiers side til å utbedre manglene kan også styrke hevingsgrunnlaget, mens en vilje til å utbedre raskt vil kunne avskjære hevingsretten. For å kunne heve må dere også ha reklamert til utleier innen rimelig tid etter dere oppdaget at boligen var rammet av fukt og mugg.

Dersom dere velger å heve, er det dere som har bevisbyrden for at det foreligger hevingsgrunnlag. Dersom utleier klager saken inn for Husleietvistutvalget, og dere ikke kan sannsynliggjøre at boligen er rammet av alvorlige mangler, eller dersom manglene ikke er alvorlige nok, kan Husleietvistutvalget avgjøre at dere ikke hadde hevingsgrunnlag. Dere kan da bli erstatningspliktige for utleiers tapte leieinntekt for en periode. Heving innebærer derfor alltid en ikke ubetydelig risiko.

Dersom dere ikke ønsker å ta denne risikoen, kan dere forsøke å forhandle med utleier om en avtale om opphør av leieavtalen. Dere må være villige til å tilby utleier noe for å få utleier med på en slik avtale.

Skulle dere ha behov for en nærmere vurdering, og en mer konkret veiledning, bør dere vurdere et medlemskap i Leieboerforeningen.

Med vennlig hilsen Leieboerforeningen i samarbeid med ung.no