Rotter i leid bolig - hva kan jeg gjøre?

Gutt, 19

Hei! Leier en leilighet for rundt 7500kr. Har siden jeg flyttet inn hørt kloring og rare lyder i veggene. Mistenkte lenge rotter, men var usikker. Hørte etter en måned noen rotteskrik, da var det ingen tvil. Utleier satt inn noe utstyr som skulle skremme vekke rottene med lyd. Denne fungerte ikke i det hele tatt. Leietaker informerte om at dette var et problem i fjor også, noe jeg ikke hadde blitt informert om. Jeg begynte å høre lydene mer og mer, og flere steder i leiligheten. Begynte å høre dem i alle vegger, hele dagen. Ble ganske ekkelt, siste dråpe var da jeg fant avføring ved vaskemaskinen og når jeg banka i taket, så falt det masse avføring der hvor rørene gikk opp. Jeg flyttet ut fort rett etter, ettersom dette kunne være helsefarlig. Hadde skadedyrkontroll på besøk og han mente de måtte rive i vegg og tak. Dette kan nok ta en stund, ettersom utleier må vente på rapporter og forsikringsselskap før han gjør noe. Må jeg betale leie underveis? Kan jeg avslutte kontrakt?

Svar

Spørsmålet og svaret er mer enn ett år gammelt. Endringer i lovverk og regelverk kan ha skjedd etter den tid. Se spørsmål og svar som ligner for nyere spørsmål.

Hei.

Rotter i boligen er å anse som en mangel. At utleier var kjent med problemet, og ikke informerte deg om det, utgjør en mangel i seg selv, og er til utleiers ulempe. Utleier har holdt tilbake informasjon som ville ha virket inn på hvorvidt du ville inngå leieavtalen.

Når boligen lider av en mangel kan man som leieboer kreve retting, prisavslag, heving og/eller erstatning for nødvendig økonomisk tap, avhengig av mangelens art og omfang, og om den er verdireduserende.

Du skriver at du har flyttet ut av boligen, men jeg forstår det slik at du ikke har gitt oppsigelse eller hevet leieavtalen. Terskelen for å kunne heve leieavtalen er høy - boligen må være nærmest ubeboelig. Hvis utleier retter forholdet, avskjæres også muligheten din til å heve.

Utleier har nå igangsatt rettingsarbeider, men du skriver at det vil kunne ta noe tid. Hvorvidt du kan heve avtalen vil avhenge av hvor tett på rottene er, og hvor lang tid det vil ta å få rottene ut av boligen, samt forhindre at nye rotter kommer til. Så lenge rottene, eller avføring fra rottene, er å finne i oppholdsrom i boligen, og det vil ta mer enn 3-4 uker å få rettet tilfredsstillende, vil du nok kunne heve avtalen. Merk at det er du som har bevisbyrden for at mangelen er alvorlig nok til at du kan heve avtalen. Du løper også en risiko ved å heve, i den forstand at hvis utleier får saken rettslig prøvd, og husleietvistutvalget finner at du ikke har hevingsgrunnlag, vil utleier kunne kreve erstattet sitt leietap av deg for en periode etter at du hevet.

Så lenge boligen lider av en verdireduserende mangel, kan du kreve prisavslag. Rotter i boligen er klart verdireduserende. Størrelsen på prisavslaget avhenger av hvor verdireduserende mangelen er. Hvis boligen objektivt sett er ubeboelig, vil prisavslaget være på 100 %.

Med vennlig hilsen Leieboerforeningen i samarbeid med Ung.no.

Besvart: 28.8.2023