Jeg har inngått en urimelig avtale. Hva kan jeg gjøre?

Hei

Dersom utleier mener leietaker kan klandres for en skade, kan utleier kreve erstattet de nødvendige kostnadene til utbedring. Det er utleier som har bevisbyrden for at skaden skyldes leietaker, at summen som kreves erstattet er reell, og at erstatningssummen var nødvendig. Utleier kan derfor ikke "øke prisen" etter eget forgodtbefinnende, og man bør være varsom med å inngå avtaler dersom det er tvil om hvorvidt utleier er erstatningsberettiget, eller hva erstatningssummen vil være.

Dersom dere har inngått en avtale, vil avtalen være egnet både som en erkjennelse av betalingsansvar, og som en avtale om summen som skal betales.

Når en avtale skal inngås, er det partene selv bærer ansvaret for at de aksepterer avtalens innhold. Gjør man ikke det, bør man ikke inngå avtalen. Når avtalen er inngått, er det avtalerettens prinsipielle utgangspunkt at partene bundet av denne. Prinsippet om at avtaler skal holdes, står svært sterkt. En avtale kan allikevel settes til side, dersom vilkårene i avtaleloven § 28 flg. er oppfylt. § 36 kan være aktuell her, men terskelen for å endre eller sette til side en avtale etter avtalelovens regler er høy.

Har dere derimot ikke inngått en avtale, vil det bli et spørsmål om hvorvidt dere har gitt et tilbud til avtale, eller om dere kun må anses å være i forhandlingsstadiet, slik at dere også kan velge å trekke dere fra forhandlingene nå. Dette må bero på en konkret vurdering, og korrespondansen dere i mellom vil være avgjørende.

Det rettslige spørsmålet i saken her er først og fremst om det er inngått en avtale, og hvis ja, om avtalen kan redigeres eller settes til side etter reglene i avtaleloven § 28 flg., eller avtl. § 36.

Dersom dere ikke betaler, må utleier ta saken til forliksrådet (eller Husleietvistutvalget (HTU) dersom leieforholdet er innenfor HTUs virkeområde), og dere kan få avgjort saken der. Rørleggerens vitnesbyrd vil da være svært relevant. Dersom dere kan sannsynliggjøre at utleier var klar over at dere ikke kunne klandres for skaden før dere inngikk noen avtale, vil det også være relevant. Da har hun inngått avtalen i ond tro.

Dere bør først vurdere om det er verd det å stå i en slik prosess, da det kan være svært tidkrevende og slitsomt. I en sak som dette kan det også være hensiktsmessig å ha advokatbistand, hvilket medfører ikke ubetydelige merkostnader.

Hvis du ikke vil betale utleier, bør du også kreve depositumet utbetalt fra banken allerede nå. Banken plikter da å gi utleier en frist på fem uker til å reise søksmål. Gjør ikke utleier det, må banken utbetale pengene til deg. Utleier kan allikevel reise søksmål i etterkant, og har sitt eventuelle pengekrav i behold i tre år.

Skulle saken gå til avgjørelse, og det ikke finnes momenter i favør av å endre eller tilsidesette avtalen, er dere bundet av avtalen. Er det avtalt en sum, vil dere ikke ha krav på noe berikelsesfradrag. Berikelsesfradraget skulle dere i så fall ha tatt høyde for da summen ble avtalt. Videre er det slik at utleier faktisk ikke må bruke pengene på det som er krevd erstattet, og hun har ikke noen frist på seg til å utføre arbeidene hun har sagt skal gjøres. Dere har ikke noen rett til å få dokumentert hva pengene er brukt til, men mindre også dette er en del av avtalen. 

Hilsen Leieboerforeningen i samarbeid med ung.no