Utleier informerte ikke om støyende arbeider. Kan jeg heve avtalen?

Jente, 20

Hei, Jeg leier for tiden et rom fra studentorganiasjonen her jeg studerer. Studentorganiasjonen tilbyr ikke visning før innflytting, og jeg bodde en helt annen plass i Norge før jeg flyttet hit, og har har ikke hatt mulighet å ta meg en skikk. Jeg fikk aldri beskjed om at det er en byggeplass utenfor vinduet mitt der de har revet hus, gravd og nå sprenger 10 meter fra vinduet mitt. Jeg ble tilslutt så lei av støy, risting og sprening fra 07-16 at jeg nå har flyttet. Mitt spørsmål er om dette er informasjon jeg hadde krav om å få før jeg flyttet inn, og om jeg kan bruke dette til å kreve oppsigelse på dagen, eller erstatning? Jeg har 3 måneders oppsigelse.

Svar

Spørsmålet og svaret er mer enn ett år gammelt. Endringer i lovverk og regelverk kan ha skjedd etter den tid. Se spørsmål og svar som ligner for nyere spørsmål.

Hei.

Utleier burde helt klart ha informert deg om at det var planlagte byggearbeider utenfor boligen, og at disse ville medføre støy.

All den tid du ikke var informert om de støyende arbeidene, vil støyen kunne være å anse som en mangel i husleielovens forstand. Så lenge du reklamerte (sa fra) til utleier om støyen, vil du kunne ha krav på et prisavslag fra det tidspunktet du sa fra om støyen. Prisavslaget skal tilsvare den verdireduksjonen mangelen utgjør.

"Oppsigelse på dagen" er ikke det samme som en oppsigelse i juridisk forstand, men kalles for heving. Heving gis ved en erklæring til utleier om at leieavtalen opphører med umiddelbart virkning. Terskelen for å kunne heve er veldig høy fordi heving er svært inngripende overfor avtalemotparten, og forutsetter at utleiers mislighold er "vesentlig". Hvorvidt det foreligger hevingsgrunnlag må bero på en konkret vurdering av de faktiske forholdene i saken, og det er ikke mulig å gi noe klart svar basert på informasjonen du har gitt.

Når man hever har man selv bevisbyrden for at hevingen er rettmessig. Hvis man hever uten tilstrekkelig grunn, eller uten at man har sikret gode nok beviser, risikerer man å bli erstatningspliktig for utleiers tap som følge av at hevingen var urettmessig. Utleiers tap vil her være begrenset til den tapte leieinntekten i oppsigelsestiden, dersom du har valgt ikke å betale. Siden du allerede har flyttet ut, risikerer du lite ved å erklære leieforholdet hevet.

Du kan også ha angrerett, såfremt du inngikk leieavtalen utelukkende gjennom fjernkommunikasjonsmidler, og utleier har en organisert ordning for slik avtaleinngåelse. Utleier plikter da å opplyse om din angrerett, og at angrefristen er 14 dager. Dersom du ikke ble opplyst om angreretten, vil angrefristen forlenges med ett år, slik at den vil være ett år og 14 dager. Angreretten påberoper du ved å gi utleier en utvetydig erklæring om at du sier deg fri fra avtalen.

Dersom du ønsker en mer konkret vurdering av din rettslige posisjon, og hvilke muligheter du har, bør du vurdere et medlemskap i Leieboerforeningen.

Med vennlig hilsen Leieboerforeningen i samarbeid med Ung.no.

Besvart: 22.2.2022