Kan jeg heve leieavtalen på grunn av støy?

Gutt, 20

Hei, leier en studentbolig der det er mye bråk. Jeg får ikke til å sove og har søvnproblemer. Dette påvirker studiene. Oppsigelsestiden er 3 mnd. Jeg ønsker å flytte så tidlig som mulig men det er for dyrt å betale dobbel leie i 3mnd. Utleier er lite medgjørlig. Det er veldig høy risiko i forbindelse med å avslutte leiekontrakten. Jeg vet ikke om jeg får medhold i HTU siden støy er vanskelig å bevise. Jeg er blitt fortalt at art 8, respekt for privatliv muligens verner det å sove. (Hatton and others), men at hvis det er mulig å flytte uten finansielt tap, så skal det mye mer til før man får menneskerettsvern (avsnitt 127). Hvis jeg kan heve blir det jo uten finansielt tap. Har jeg rett til å ivareta min egen rett til å sove? kan jeg sikre denne retten ved å flytte/heve og unngå mer alvorlige psykiske problemer? Eller gjelder art 8 bare hvis studiene må avbrytes pga søvnproblemene? Paradokset blir da at man ikke kan verne søvnen pga bevis, men må vente til det blir mer alvorlig.

Svar

Spørsmålet og svaret er mer enn ett år gammelt. Endringer i lovverk og regelverk kan ha skjedd etter den tid. Se spørsmål og svar som ligner for nyere spørsmål.

Hei

Hvorvidt du kan heve leieavtalen må bero på en konkret vurdering, og det er du som vil ha bevisbyrden for at forholdene er så begredelige at boligen er ubeboelig. Videre er vurderingen objektiv, hvilket medfører at man ikke har en bedre sak dersom man er mer sensitiv for støy enn andre.

Det skal svært mye til før støy er hevingsgrunn. Dersom støyen kommer som følge av andre beboeres normale bruk, og det ikke er byggetekniske mangler ved den faste eiendommen, vil du neppe kunne heve. Er støyen derimot objektivt sett unormalt sjenerende, den skyldes unormal bruk eller at den faste eiendommen ikke er i vanlig god stand, og du kan dokumentere dette, kan du ha hevingsrett.

Selv om EMK artikkel 8 muligens kan omfatte en rett til å kunne sove i fred, er den nok ikke egnet hjemmel for å påberope seg noen hevingsrett overfor utleier. For å kunne heve, er det husleielovens § 5-7, jf. kapittel 2 som kan være til hjelp, men det er først og fremst det faktiske grunnlaget, herunder bevisvurderingen, som vil være avgjørende i din sak.

Å heve uten tilstrekkelig grunnlag medfører en betydelig økonomisk risiko, da du kan bli erstatningspliktig for utleiers tap av leieinntekt. Det tryggeste, og billigste, er kanskje å investere i noen gode, komfortable ørepropper, og holde ut oppsigelsestiden gjennom.

Hilsen Leieboerforeningen i samarbeid med ung.no

Besvart: 12.2.2021

Oppdatert: 12.2.2021