Kan jeg avslutte leieavtalen umiddelbart, og få tilbake depositumet?

Jente, 19

Jeg er 18 år og hadde leid et rom. Bilder på annonsen viste 2 fine rom, bord og en stol, men det var ikke der da jeg flyttet inn(de kom etter 1 måned). Jeg fikk et helt anna rom. Skap var også ødelagt fra starten. Utleier ba meg å fikse det selv. Nå har jeg sendt han en sterk og streng mail at jeg skal flytte ut den 6. november og han må være enig og returnere alt depositum ellers tar jeg den til husleietvistutvalget (med en deadline for hans svar) Før den mail snakka vi at jeg kan flytte ut når som helt så lenge jeg finner en annen leietaker. Dette står ikke i kontrakten. Jeg er redd han vil beholde depositumet mitt og skylde på skaden som var der før meg. Foreldrene mine mener at det var dumt å sende en sånn "thretning" mail. Spørsmål: Kan han kreve 3 måneders leie etter jeg flytter? Hvordan får jeg tilbake hele depositumet? Er Husleietvistutvalget riktig sted for en på min alder? Hva hvis han svarer ikke/ er uenig? Jeg har bevis: annonsen, meldinger, call logs og bilder.

Svar

Hei.

Hvis utleier aksepterer at leieavtalen opphører, er saken løst. Men du vil med all sannsynlighet ikke ha noen rett til å avslutte leieavtalen på så kort varsel, med mindre det rommet du ble tildelt er så annerledes, og i verre forfatning, enn det rommet du etter avtalen skulle bo på, at det må anses som vesentlig mislighold fra utleiers side. Terskelen for dette er høy. Så hvis utleier er uenig, er det en betydelig fare for at du vil måtte betale full leie i oppsigelsestiden.

Hvis du slutter å betale, uten at du har rett til å avslutte leieavtalen på annet vis enn gjennom oppsigelse, vil utleier ha rett på leie i oppsigelsestiden, med mindre noen andre tar over bruken av boligen før oppsigelsestidens utløp.

Husleietvistutvalget (HTU) er førsteinstans i alle tvister om boligleie. De kan avgjøre saken, og avgjørelsen har virkning som dom.

Hvis du har et lovlig depositum, står det på en konto i ditt navn. Da kan du kreve det utbetalt til deg ved å henvende deg til banken (fortrinnsvis i nettbanken). Banken skal da gi utleier en frist på fem uker til å dokumentere å ha reist søksmål (klage til HTU), eller dokumentere skyldig leie. Å skulle "dokumentere skyldig leie" forutsetter at depositumet står på en konto i samme bank som leiebetalingskontoen, og at det er skriftlig avtalt at leien skal betales til denne leiebetalingskontoen. Hvis utleier dokumenterer at du skylder leie, for eksempel fordi du ikke har betalt leie i oppsigelsestiden, kan banken gi deg fem ukers frist til å dokumentere å ha reist søksmål.

I en rettslig prøving må du kunne sannsynliggjøre, gjennom dokumentasjon, at du hadde grunnlag til å heve leieavtalen. Å heve en avtale betyr å avslutte den med umiddelbar virkning - til forskjell fra oppsigelse, der partene må forholde seg til en oppsigelsestid.

Har du betalt depositumet til en konto utleier disponerer alene, må du reise søksmål for å kreve dette tilbakebetalt til deg. Fordi det er ulovlig for utleier å kreve depositumspengene betalt til seg, har du krav på forsinkelsesrenter på beløpet fra den dagen du innbetalte det til utleiers konto. Dette følger av husleieloven § 3-7.

Med vennlig hilsen Leieboerforeningen i samarbeid med Ung.no.

Besvart: 30.10.2025